[이프레시뉴스] 집값 하락세가 가파르게 이어지고 있는 가운데 역전세 공포가 현실화되고 있어 전세 세입자들의 전세보증금 반환에 대한 우려가 커지고 있다. 

9일 KB국민은행 월간주택가격동향에 따르면 10월 전국 매매가격 대비 전세가율은 전월(63.3%)보다 0.03%포인트 상승한 63.6%로 나타났다. 올해 1월(62.9%)과 비교해 0.07%포인트 급증한 것이다.

같은달 전국 연립주택 전세가율은 69.3%로 전월(68.6%)보다 0.07%포인트 올랐다. 특히 서울지역 연립주택 전세가율은 전국 평균보다 0.07%포인트 높은 70%를 기록해 2018년 2월(70.0%) 이후 4년 8개월만에 가장 높은 것으로 조사됐다. 

매매가격 대비 전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 위험으로 분류한다. 한국부동산원 '임대차시장 사이렌 정보'에 따르면 9월 서울 연립주택 실거래 기준 전세가율은 82%에 달했다. 역전세난으로 인한 세입자 피해가 위험치에 도달한 것이다. 

최근 집값 하락세가 가파른 이유는 올해 들어 금리 인상 기조가 계속 이어지면서다. 

미국 기준금리 인상에 맞춰 한국은행도 추가로 금리를 올릴 가능성이 높아지면서 국내 주택시장 침체가 가속화될 것이라는 분석이 지배적이다. 

'전세사기’ 기승에 이어 ‘역전세난’으로 전세보증금반환보증보험 사고가 역대 최고치를 기록해 부동산 침체의 골이 깊어졌다. 

주택도시보증공사 전세보증금반환 사고 자료에 따르면 올해 9월 누적 금액이 6466억원으로 지난해 전체 피해 금액 5790억원을 이미 초과한 것으로 드러났다. 

문제는 미 연준이 자이언트 스텝을 4회 연속 단행해 한은도 오는 24일 6차례 연속 기준금리를 올릴 것이 확실시된다. 이에 따라 대출금리는 내년에도 상승세를 지속할 것으로 보여 전세보증금반환 사고가 더욱 높아질 것으로 전망된다.

전세 세입자들은 전세사기에 이어 역전세난으로 전세금을 떼일 가능성이 커져 각별한 주의가 필요하다고 부동산 업계 전문가들은 지적했다. 

◆전세금 안전하게 돌려 받기 위해 전세보증금반환보증보험 적극 이용

전세금을 안전하게 지키기 위해서는 전세보증금반환보증보험에 가입하는 게 필수다. ‘전세보증금반환보증보험’은 전세 계약 만료로 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우를 대비해 보증기관이 집주인을 대신해 전세금을 돌려주는 제도다.   

전세보증금반환보증보험을 제공하는 기관은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 3개사가 있다. 주택도시보증공사는 국내 유일의 주택보증 전문기관으로 국민주택채권과 청약저축, 정부출자수입 등으로 기금을 마련한다. 

◆전세보증금반환보증보험은 계약 후 절반이 지나면 가입 불가능

주택도시보증공사 관계자는 이프레시뉴스와 통화에서 “해당 상품에 가입하기 위해서는 전세 계약기간 1/2을 넘겨서는 안 된다”고 설명했다.

기본 전세 계약을 2년으로 했다면 계약 후 1년 이내에만 가입이 되고 4년 계약일 경우 2년이 지나면 해당 상품에 가입이 불가능하다. 

전세 계약을 앞두고 있다면 해당 지역 실거래 기준 전세가율을 사전에 확인하는 게 좋다. 매매가격 대비 전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 위험지역으로 봐야 한다. 이는 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’, 한국부동산원 등을 통해 확인할 수 있다. 

아울러 전세 계약을 맺기 전 공인중개사가 정식 허가를 받은 공인중개사인지 확인해야 하는데 국토교통부가 운영하는 국가공간정보포털의 ‘부동산중개업 조회’ 또는 한국공인중개사협회 ‘개업공인중개사 검색’ 등에서 확인이 가능하다.

또한 보증보험 사고가 자주 발생한 지역인지 살펴보고 보증사고가 많은 지역이라면 피하는 게 좋다. 계약 후 임대차신고, 전입신고에 이어 전세보증금반환보증보험에 가입해야 전세금을 안전하게 지킬 수 있다. 

업계 관계자에 따르면 "전세 계약 시 등기부등본, 전입세대열람내역서를 통해 이중계약을 확인할 수 있으며 건축물대장을 통해 불법 건축물 여부 등을 확인할 수 있다"면서 "계약 전 부동산 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 한다"고 조언했다. 

전세 사기범이 많이 쓰는 방법 중 하나가 세입자와 계약 이후 금융기관에 대출받아 가로채는 경우가 있기 때문에 잔금을 치를 때 등기부등본을 다시 확인하는 게 안전하다. 따라서 계약 체결 후 계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 서두르는 것이 피해를 예방할 수 있다. 

전입신고는 이사 날짜와 전세보증금 잔금을 지급하기 이전에도 가능하다. 만약 기존 살던 주택에서 보증금 관련 문제를 겪고 있다면 대항력 유지가 필요하기 때문에 임차권 등기 등 관련 제도를 활용하는 것도 검토해 볼 수 있다